Kinh nghiệm đánh giá một nhà đất cụ thể và chi tiết (Phần 2)

Thảo luận trong 'Tin tức -Kinh nghiệm' bắt đầu bởi Khoa Hoang, 18 Tháng mười một 2017.

    1. Tỉnh thành:

      Toàn Quốc
    2. Nhu Cầu:

      Rao vặt
    3. Tình trạng:

      Tin tức
    4. Giá bán :

      0 VNĐ
    1. Số điện thoại:

    2. Địa chỉ:

    3. Thông Tin:

      18 Tháng mười một 2017, 0 Trả lời, 131 Đọc
  1. Khoa Hoang

    Khoa Hoang Guest

    6. Đánh giá nhà đất qua hình dáng


    Nhiều người thường đặt nặng vấn đề hình dáng nhà đất quá mức cần thiết như phải nở hậu, phải cân đối hoàn toàn… Thật ra, yếu tố này lại không quan trọng bằng 5 yếu tố đã nêu ở phần 1 khi đánh giá nhà đất.

    Hình dáng của miếng đất chỉ cần vuông vức, cân đối và không quá kỳ dị là được. Hẹp đầu hay hẹp đuôi đôi chút không thành vấn đề vì trong quá trình thiết kế xây dựng hoàn toàn có thể khắc phục được.

    Một miếng đất đẹp nên có bề ngang càng lớn càng tốt, bề dài tỷ lệ thuận theo tỷ lệ 1:3,7 là chuẩn. Ví như miếng đất rộng 5m thì chiều dài khoảng 5x3,7 = 18,5m là tuyệt vời. Dài quá cũng không tốt vì khoảng giữa sẽ dễ bị thiếu dưỡng khí. Phòng ngủ lại hay đặt ở vị trí này nên sẽ ảnh hưởng xấu đến sức khỏe.

    [​IMG]

    Khi đi xem nhà, bạn nên quan sát kỹ và dẫn theo kiến trúc sư nếu có thể để xem căn nhà có điểm nào bất hợp lý hay không.’

    7. Mức giá phù hợp của nhà đất


    Có rất nhiều cách để định giá khi đánh giá nhà đất. Cách đơn giản nhất là tham khảo mức bán trong khu vực lân cận. Bạn hãy tính mức giá theo đơn vị m2 và dùng hệ số điều chỉnh theo diện tích để xác định. Cụ thể như sau:

    Ví dụ 1:

    Trên đường A có mảnh đất bạn định mua. Trước đó 6 tháng có một lô 5×18.5 = 92.5m2 được bán giá 462.5 triệu. Mức giá đơn vị sẽ là 5 triệu/m2. Giả sử đất bạn muốn mua là 5x27m, với chiều dài hơn chuẩn 8.5m. Bạn cần có hệ số điều chỉnh giảm phần đất dài hơn này. Hệ số điều chỉnh giảm Hg = (1 – 8.5/18.5/100) = 0.9954054.

    Giá của mảnh đất trên theo đó sẽ gồm 2 phần:

    + Phần tiêu chuẩn: 5 × 18.5 x 5 = 462.5 triệu

    + Phần dư điều chỉnh giảm: 5 x 8.5 x 5 x Hg = 211.523 triệu

    Giá mảnh đất 5×27 sẽ là 465 + 211.523 = 674 triệu. Mức giá trung bình là 4.99 triệu/m2.

    Ví dụ 2:

    Cùng con đường trên, với lô đất 6.2×18.5m làm ví dụ. Bề rộng rộng hơn tiêu chuẩn là 6.2 – 5 = 1.2m. Bạn cần có hệ số điều chỉnh tăng cho phần đất rộng hơn này. Hệ số điều chỉnh tăng Ht = 1 + 1.2/5/100 = 1.0024.

    Tương tự, giá mãnh đất này cũng gồm 2 phần

    + Phần tiêu chuẩn: 5 × 18.5 x 5 = 462.5 triệu

    + Phần dư điều chỉnh tăng: 1.2 x 18.5 x 5 x Ht = 111.3 triệu

    Giá mảnh đất 6.2×18.5 sẽ là 465 + 111.3 = 573.8 triệu. Mức giá trung bình là 5.0026tr/m2

    Chú ý: Trong trường hợp bạn mua nhà, bạn sẽ phải tách ra 2 phần định giá riêng là phần đất (tính tương tự như trên) và phần nhà.
    Để xác định giá trị nhà, hãy tính bằng chi phí xây dựng trung bình/m2. Tùy vào vị trí, chất lượng và quy mô căn nhà mà mức phí này sẽ khác nhau. Bạn cần tìm hiểu thông tin và điều chỉnh tăng hay giảm dựa trên tình hình thực tế căn nhà.

    Ví dụ 3:

    Vẫn trên con đường A, có căn nhà cấp 4 xây cáctriệuh đây 10 năm với diện tích 100m2 trên nền đất 5x17 vừa bán. Bạn có thể tính như sau:
    – Phần đất: Tương tự ví dụ 1, đất sẽ có giá 674 triệu

    – Phần nhà:

    + Giả sử chi phí xây dụng là 3.5 triệu/m2. Giá trị xây dựng căn nhà quy về thời điểm hiện tại sẽ là: 3.5*100 = 350 triệu

    + Phần khấu hao qua 10 năm sử dụng: sử dụng phương pháp khấu hao thẳng đều cho đơn giản. Giá trị khấu hao = 350*10/20 = 175 triệu

    Giá trị nhà còn lại: Giá trị nhà – Khấu hao = 350 – 175= 175 triệu

    Vậy giá trị cả đất và nhà khoảng: 674 + 175 = 849 triệu

    Tổng kết các bước


    Một khi đã tính toán xong giá cả, bạn đã hoàn thành việc đánh giá nhà đất một cách chi tiết và cụ thể. Lúc này, bạn nên lập một bảng danh sách bằng Excel và liệt kê các yếu tố mà bạn đã đánh giá từ đầu đến giờ. Ví dụ:

    [​IMG]

    21 yếu tố trên không có tầm quan trọng ngang nhau. Vì thế, bạn cần xác định yếu tố nào là quan trọng với bản thân mình và in đậm yếu tố đó. Khía cạnh này hoàn toàn mang tính cá nhân nên đừng quá lo lắng đạt điểm số tuyệt đối 21/21 nhé.

    Khi đánh giá nhà đất, hãy xem xét những yếu tố nào bạn có thể bỏ qua được như đường xá, giao thông… để ưu tiên cho những yếu tố quan trọng hơn đối với bạn như khu dân cư văn minh, ít tệ nạn. Từ đó, bạn sẽ chọn được cho mình nhà đất hoàn hảo!

    MuaBanNhaDat theo Thời Báo Kinh Doanh
     
    Bài viết mới

Chia sẻ trang này